Đăng vào 23/02/2026 bởi admin
Chung cư Vinhomes Vũ Yên đang trở thành tâm điểm quan tâm khi là phân khúc cao tầng chuẩn bị ra mắt tại đại đô thị Vinhomes Royal Island. Trong bối cảnh người mua nhà ngày càng chú trọng đến không gian sống, cây xanh và mật độ cư dân, câu hỏi đặt ra là: mật độ xây dựng tại đây có thực sự lý tưởng để an cư lâu dài hay không?
Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cần nhìn vào bức tranh tổng thể từ quy hoạch 1/500, tỷ lệ sử dụng đất, số lượng tòa nhà, đến quy mô dân cư hình thành trong tương lai.
Theo thông tin đã được phê duyệt, khu cao tầng có tổng diện tích 51,6 ha, trong đó:
Đất ở chiếm 45,54%
Đất cây xanh chiếm 41,51%
Đất giao thông nội bộ chiếm 12,95%
Con số 41,51% dành cho cây xanh là điểm đáng chú ý. So với nhiều dự án nội đô thông thường chỉ đạt khoảng 20–30%, tỷ lệ này cho thấy định hướng phát triển theo mô hình đô thị sinh thái cao tầng, thay vì bê tông hóa tối đa diện tích đất.
Khi phân tích kỹ hơn vào quy hoạch chung cư Vinhomes Vũ Yên, có thể thấy các tòa 30 tầng không được bố trí dày đặc mà xen kẽ các công viên, sân vườn và không gian mở. Đặc biệt, các lô B6-NOXH-01, 02 và 03 (chiếm phần lớn diện tích) đều dành hàng chục hecta cho cây xanh nội khu. Điều này giúp giảm áp lực mật độ thực tế trên mặt đất, dù chiều cao công trình lên tới 30 tầng.
Ở góc độ an cư, mật độ xây dựng không chỉ là tỷ lệ phần trăm đất ở, mà còn là cách tổ chức không gian giữa các khối nhà – yếu tố quyết định độ thông thoáng, ánh sáng tự nhiên và tầm nhìn.
Một yếu tố quan trọng khác là quy mô dân số chung cư Vũ Yên dự kiến khoảng 27.900 – 30.000 người, với khoảng 15.000 căn hộ.
Nếu lấy trung bình 2–2,2 người/căn (phù hợp với xu hướng hộ gia đình trẻ, chuyên gia, nhà đầu tư cho thuê), mật độ cư dân phân bổ trên 51,6 ha sẽ rơi vào khoảng 540–580 người/ha. So với các khu đô thị lõi trung tâm tại Hà Nội hay TP.HCM (thường vượt 1.000 người/ha), con số này được xem là ở mức cân bằng.
Bên cạnh đó, dự án không phải một khu chung cư độc lập mà nằm trong tổng thể đại đô thị đảo, giáp sông Bạch Đằng và sông Cấm. Không gian mặt nước tự nhiên đóng vai trò “vùng đệm sinh thái”, giúp mật độ cảm nhận thực tế thấp hơn mật độ tính toán trên giấy tờ.
Ngoài ra, hệ thống 1–2 tầng hầm tại các tòa 30 tầng cũng giúp giải phóng mặt đất cho cảnh quan và tiện ích, thay vì biến nội khu thành bãi đỗ xe như nhiều dự án cao tầng truyền thống.
Một khu an cư lý tưởng cần đáp ứng 3 tiêu chí: không gian xanh đủ lớn, giao thông nội khu thông thoáng và tiện ích phân bổ hợp lý theo quy mô dân số.
Tại chung cư Vinhomes Vũ Yên:
Gần 42% diện tích dành cho cây xanh
Hơn 4,3 ha dành riêng cho giao thông
14 tòa cao tầng và các khối 8 tầng được chia thành 8 lô đất riêng biệt
Việc chia nhỏ thành nhiều lô giúp tránh tình trạng “siêu block” tập trung hàng nghìn căn hộ trong một cụm duy nhất. Các tòa cao 30 tầng tập trung tại 3 lô lớn, trong khi 5 lô còn lại phát triển công trình 8 tầng mật độ thấp, tạo sự chuyển tiếp không gian và giảm hiệu ứng bức tường bê tông.
Đặc biệt, vị trí tiếp giáp sông Bạch Đằng giúp phần lớn căn hộ có tầm nhìn mở, tăng giá trị sử dụng thực tế và cải thiện chất lượng vi khí hậu. Trong bất động sản cao tầng, view sông và khoảng lùi công trình thường có tác động lớn đến cảm nhận mật độ sống.
Với 15.000 căn hộ, dự án chắc chắn hình thành một cộng đồng dân cư quy mô lớn. Tuy nhiên, nhờ quỹ đất rộng 51,6 ha và tỷ lệ cây xanh cao, mật độ xây dựng chung cư Vinhomes Vũ Yên không đi theo mô hình “cao tầng chật chội” mà nghiêng về “cao tầng giữa không gian mở”.
Điều này tạo ra hai lợi thế song song:
Với người ở thực: môi trường sống cân bằng giữa tiện ích – cộng đồng – không gian xanh.
Với nhà đầu tư: quy mô dân số lớn tạo thanh khoản và nhu cầu thuê ổn định khi toàn khu hình thành.
Quan trọng hơn, khi đại đô thị hoàn thiện đồng bộ với bến du thuyền, công viên giải trí và các phân khu thấp tầng xung quanh, áp lực mật độ sẽ được phân tán trên toàn đảo, thay vì dồn nén vào riêng khu cao tầng.
Thay vì chỉ tập trung vào số lượng 30 tầng hay quy mô 15.000 căn hộ, điều quan trọng hơn là nhìn vào bức tranh tổng thể của toàn khu – từ tỷ lệ cây xanh gần 42%, quỹ đất hơn 51,6 ha cho đến cách bố trí các cụm cao tầng xen kẽ không gian mở và mặt nước tự nhiên. Khi đánh giá trên nền tảng quy hoạch và cấu trúc không gian đó, có thể thấy mật độ xây dựng chung cư Vinhomes Vũ Yên không đơn thuần là bài toán khai thác quỹ đất, mà là sự tính toán nhằm tạo ra môi trường sống lâu dài, thông thoáng và bền vững. Và chính sự cân bằng này mới là nền tảng để một tổ hợp cao tầng đủ tiêu chuẩn trở thành nơi an cư thực sự, chứ không chỉ là một dự án để sở hữu.
Bài viết mới
Danh mục
