Điều gì sẽ xuất hiện trên 51,6ha quy hoạch chung cư Vinhomes Vũ Yên trong vài năm tới?

Mỗi khi Vingroup công bố dự án mới, thị trường bất động sản khu vực đó lại bước vào một chu kỳ chú ý đặc biệt. Không phải vì thương hiệu, mà vì lịch sử đã chứng minh: ở đâu có Vinhomes, ở đó mặt bằng giá đất được thiết lập lại, hạ tầng đô thị được nâng cấp và một lớp dân cư mới có chất lượng sống cao hơn bắt đầu hình thành. Điều đó đã xảy ra ở Gia Lâm với Vinhomes Ocean Park, ở Nam Từ Liêm với Vinhomes Smart City - và giờ đây, kịch bản tương tự đang được viết tại đảo Vũ Yên, Hải Phòng.

Chung cư Vinhomes Vũ Yên với tổng diện tích quy hoạch hơn 51,6 ha vừa được Ban quản lý Khu kinh tế Hải Phòng phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 - một mốc pháp lý quan trọng cho thấy dự án đã chính thức bước vào giai đoạn triển khai cụ thể. Và câu hỏi mà nhiều người đặt ra lúc này là: trên 51,6 ha đó, điều gì sẽ thực sự xuất hiện trong vài năm tới?

1. Bức tranh quy hoạch tổng thể: 32 tòa chung cư Vũ Yên và hàng chục hecta cây xanh

Trước hết, chúng ta cần hiểu cách mà 51,6 ha đất tại khu vực này được phân bổ. Trong tổng diện tích lập quy hoạch, đất đấu giá quyền sử dụng đất chiếm 47,2 ha, phần còn lại khoảng 4,3 ha dành cho giao thông nội bộ. Điều đáng chú ý là cơ cấu sử dụng đất được thiết kế rất khác so với những khu chung cư thông thường: đất ở chỉ chiếm 45,54%, trong khi đất cây xanh chiếm tới 41,51% và giao thông nội bộ là 12,95%.

Con số 41,51% cây xanh này thực sự là điểm khác biệt. Theo tiêu chuẩn quy hoạch đô thị Việt Nam (QCVN 01:2021/BXD), tỷ lệ đất cây xanh tối thiểu trong khu ở chỉ yêu cầu khoảng 2-4 m² mỗi người. Vinhomes Vũ Yên vượt xa con số đó, đồng nghĩa với việc mỗi tòa chung cư được bao bọc bởi không gian mở, công viên và vườn cây - chứ không phải bị nén chặt giữa những bãi đỗ xe và lối đi hành lang như nhiều dự án cùng phân khúc.

Về quy hoạch dự án chung cư Vũ Yên, toàn bộ khu vực được chia thành 8 lô đất, xây dựng 32 tòa chung cư hỗn hợp, dự kiến cung cấp hơn 15.000 căn hộ cho gần 30.000 cư dân. Ba lô đất lớn nhất - B6-NOXH-01 (15,8 ha), B6-NOXH-02 (14,5 ha) và B6-NOXH-03 (12,2 ha) - tập trung các tòa 30 tầng cao nhất, với khuôn viên cây xanh đi kèm lần lượt đạt 7,1 ha, 4,1 ha và 6 ha. Đây là nhóm sản phẩm chủ lực, tạo nên "skyline" đặc trưng của khu chung cư nhìn từ sông Bạch Đằng.

Năm lô còn lại (B6-NOXH-04 đến 08) có quy mô nhỏ hơn, từ 0,6 đến 1,3 ha, với các tòa 8 tầng tạo sự chuyển tiếp về chiều cao giữa các phân khu - vừa giảm cảm giác đột ngột của khối kiến trúc cao tầng, vừa bổ sung sự đa dạng về lựa chọn sản phẩm cho người mua.

2. Mật độ xây dựng và không gian sống tại chung cư Vũ Yên: Tiêu chuẩn quốc tế giữa phố Cảng

Một trong những thông số quan trọng nhất khi đánh giá chất lượng sống tại một khu chung cư chính là mật độ xây dựng và tỷ lệ không gian công cộng trên đầu người. Ở Việt Nam, nhiều dự án chung cư nội đô có mật độ xây dựng lên tới 40-50%, dẫn đến tình trạng thiếu ánh sáng tự nhiên, ùn tắc giao thông nội khu và thiếu hụt không gian sinh hoạt cộng đồng.

Còn về mật độ xây dựng chung cư Vũ Yên, nơi đây được kiểm soát chặt chẽ nhờ tỷ lệ cây xanh gần 42% và bố cục phân tán theo cụm, thay vì xếp các tòa nhà liền kề nhau. Với 15.796 căn hộ phân bổ trên hơn 47 ha đất sử dụng, mật độ cư trú trung bình của toàn khu rơi vào khoảng 590-600 căn/ha đất xây dựng ở - thấp hơn đáng kể so với các khu chung cư trung tâm thành phố thường đạt 800-1.000 căn/ha.

Điều này phản ánh một triết lý thiết kế rõ ràng: thay vì tối đa hóa số lượng căn hộ để tăng doanh thu ngắn hạn, chủ đầu tư chọn cách tối đa hóa chất lượng môi trường sống để tạo ra giá trị bền vững dài hạn. Đây chính xác là cách mà các khu đô thị cao cấp bền vững nhất trên thế giới được thiết kế - từ The Pearl-Qatar ở Doha đến Sentosa Cove ở Singapore, nơi mật độ thấp và không gian xanh dồi dào là yếu tố cốt lõi duy trì giá trị bất động sản theo thời gian.

Về mặt kiến trúc, các công trình được quy hoạch theo hướng tận dụng tối đa cảnh quan sông Cấm và sông Bạch Đằng - tức là các tòa nhà sẽ được định hướng mặt tiền nhìn ra mặt nước, thay vì xoay lưng lại với dòng sông như nhiều dự án ven sông khác đã từng làm để tối ưu hóa số căn có view. Cùng với đó, hạ tầng ngầm gồm 1-2 tầng hầm tại mỗi lô đất sẽ giải phóng toàn bộ mặt đất cho không gian xanh và tiện ích cộng đồng - một chuẩn mực mà không nhiều dự án tại Hải Phòng đạt được.

3. Hệ sinh thái tiện ích xung quanh chung cư Vinhomes Vũ Yên - Thứ sẽ biến 51,6ha thành một "thành phố trong thành phố"

Nếu chỉ nhìn vào con số 32 tòa chung cư và hơn 15.000 căn hộ, chung cư Vinhomes Vũ Yên vẫn chỉ là một dự án nhà ở quy mô lớn. Điều biến nó thành một "trung tâm mới" thực sự chính là hệ sinh thái tiện ích được tích hợp liền mạch từ trong ra ngoài khu vực quy hoạch.

Trong nội khu, mỗi lô đất đều có khuôn viên công viên cây xanh riêng, kết nối với nhau tạo thành một dải xanh liên tục chạy suốt chiều dài khu chung cư. Hệ thống tiện ích thương mại - dịch vụ tại tầng đế các tòa hỗn hợp sẽ phục vụ nhu cầu mua sắm, ăn uống và giải trí hàng ngày ngay trong tầm đi bộ của cư dân.

Bên ngoài khu chung cư nhưng trong cùng hệ sinh thái đảo Vũ Yên, cư dân sẽ có quyền tiếp cận trực tiếp với một loạt tiện ích đẳng cấp quốc tế:

• VinWonders Hải Phòng - Tổ hợp công viên giải trí theo chủ đề đầu tiên tại thành phố Cảng, thu hút cả khách du lịch lẫn cư dân.
• Bến du thuyền quốc tế nằm ngay phía Bắc khu chung cư, tạo nên tầm nhìn và trải nghiệm sống độc bản không thể tìm thấy ở nơi nào khác tại miền Bắc.
• Vinpearl Golf & Resort với tiêu chuẩn nghỉ dưỡng 5 sao, phục vụ cả nhu cầu thể thao và du lịch tại chỗ.
• Hệ thống Vinschool, Vinmec và Vincom - Bộ ba trụ cột giáo dục, y tế, mua sắm đã được Vingroup vận hành thành công tại nhiều đại đô thị trước đó.

Khi toàn bộ hệ sinh thái này hoàn thiện, một người sống tại đây có thể đáp ứng hầu hết nhu cầu sinh hoạt, học tập, khám chữa bệnh, giải trí và làm việc mà không cần rời khỏi hòn đảo. Đó là định nghĩa thực sự của một "thành phố trong thành phố" - và cũng là lý do khiến những khu đô thị tích hợp kiểu này luôn duy trì được giá trị bất động sản ngay cả trong những giai đoạn thị trường chung đi xuống.

4. Vài năm tới, bức tranh dự án chung cư Vũ Yên sẽ trở thành hiện thực như thế nào?

Với việc quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt - bước pháp lý then chốt nhất trong chuỗi thủ tục đầu tư xây dựng tại Việt Nam - tiến trình triển khai thực tế của chung cư Vinhomes Vũ Yên có thể diễn ra theo lộ trình tương tự các siêu dự án trước đó của Vinhomes.

Kinh nghiệm từ Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) cho thấy: từ khi quy hoạch được duyệt đến khi mở bán đợt đầu thường mất khoảng 12-18 tháng, và khoảng 24-36 tháng để những tòa đầu tiên bàn giao. Áp dụng lộ trình tương tự, các tòa cao tầng đầu tiên tại đảo Vũ Yên có thể bắt đầu bàn giao trong khoảng 2026-2027, với toàn bộ khu hoàn thiện vào cuối thập kỷ này.

Điều đó có nghĩa là trong 3-5 năm tới, 51,6 ha hiện đang là đất quy hoạch sẽ dần chuyển hóa thành một skyline mới với 27 tháp cao 30 tầng, những dải cây xanh rộng hàng chục hecta, bến du thuyền lung linh ánh đèn phản chiếu trên sông Bạch Đằng - và khoảng 28.000 cư dân bắt đầu gọi nơi đây là nhà.

Với nền tảng quy hoạch bài bản, mật độ xây dựng được kiểm soát hợp lý, và hệ sinh thái tiện ích đa tầng được thiết kế từ trước, chung cư Vinhomes Vũ Yên không chỉ là một dự án bất động sản. Đây là một dự án tái cấu trúc không gian đô thị - và Hải Phòng, với tốc độ tăng trưởng kinh tế thuộc nhóm cao nhất cả nước, hoàn toàn xứng đáng để đón nhận một trung tâm đô thị tầm cỡ như vậy.