View sông Bạch Đằng có thực sự tạo nên khác biệt về giá trị cho căn hộ Vinhomes Vũ Yên?

Một số dự án ven sông từng ghi nhận mức chênh lệch giá lên tới 20-30% giữa căn có view và không có view, trong khi một số dự án khác con số này chỉ dừng ở 10%. Sự khác biệt đó cho thấy view sông không phải lúc nào cũng đáng giá như nhau, và với dự án chung cư Vinhomes Vũ Yên - nơi view sông Bạch Đằng được nhắc đến như một lợi thế lớn - việc xác định đúng mức chênh lệch thực tế lại càng quan trọng. Bài viết sau đây, hãy cùng chúng tôi phân tích dựa trên số liệu thị trường để trả lời câu hỏi này nhé.

1. Thị trường trả giá bao nhiêu cho một view sông?

Số liệu từ các dự án đã giao dịch cho thấy view sông không phải là một khái niệm mơ hồ mà có mức chênh lệch giá khá cụ thể. Tại khu vực Thủ Thiêm, các căn hộ hạng sang có view sông ghi nhận mức giá cao hơn 15-20% so với những căn cùng dự án nhưng hướng về phía nội khu. Ở Thảo Điền, một dự án căn hộ chào bán năm 2021 với giá căn view nội khu khoảng 80-85 triệu đồng/m2 thì những căn view sông được bán cao hơn 10-15% và thường hết hàng sớm hơn hẳn các loại view khác.

Biên độ này còn được nới rộng hơn ở phân khúc nhà thấp tầng ven sông. Có dự án ghi nhận chênh lệch lên đến khoảng 70 triệu đồng/m2 giữa căn view sông và căn nội khu, tương đương mức đội giá 20-30% so với sản phẩm cùng phân khúc. Nhìn rộng ra thị trường quốc tế, báo cáo của Savills từng chỉ ra bất động sản ven sông tại các đô thị lớn thường có giá cao hơn khu vực khác từ 10% đến 50%, cụ thể 50% tại London và Paris, 20% tại Thượng Hải và Sydney, 15% tại Hong Kong. Điều này cho thấy view sông không phải là yếu tố trang trí trong marketing, mà thực sự là một biến số định giá được thị trường công nhận ở hầu hết các thành phố có sông lớn chảy qua. 

Điểm đáng cân nhắc là mức chênh lệch này không cố định, mà phụ thuộc rất nhiều vào việc dòng sông đó có "vĩnh cửu" hay không - tức là view có bị che chắn bởi công trình khác trong tương lai hay không. Đây chính là lý do khiến các căn view sông tại Thủ Thiêm luôn được bán sau cùng, theo cơ chế bốc thăm, trong khi chủ đầu tư tự tin giữ mức giá cao cho nhóm sản phẩm này.

2. Vị trí của dự án The Harbor Skyline Vũ Yên trong bài toán view sông

Đối chiếu với đặc thù riêng, dự án The Harbor Skyline Vũ Yên có một lợi thế mà không phải dự án ven sông nào cũng có: toàn bộ 32 tòa tháp đều nằm trong quy hoạch tổng thể có diện tích đất cây xanh chiếm tới 41,51%, cao hơn hẳn tỷ lệ đất ở 45,54%. Với cấu trúc quy hoạch như vậy, các tòa CC-01 đến CC-08 - thuộc ba lô đất lớn nhất được quy hoạch cao 30 tầng - đều có mặt tiền hướng ra sông Bạch Đằng mà không bị chắn tầm nhìn bởi các tòa tháp khác trong cùng dự án, do khoảng cách giữa các lô đất được giãn cách bởi quỹ đất công viên cây xanh riêng biệt.

Đây là điểm khác biệt so với nhiều dự án căn hộ chung cư đơn thuần chỉ có một mặt tòa nhà hướng sông trong khi các tòa còn lại nhìn vào nhau. Việc quy hoạch dành hẳn phần diện tích lớn cho cây xanh giữa các lô đất đồng nghĩa với việc view sông tại đây có khả năng duy trì lâu dài hơn, thay vì đối mặt với nguy cơ bị các dự án mở rộng trong tương lai che khuất - vốn là rủi ro thường gặp ở các khu vực ven sông đông đúc như Sài Gòn hay Hà Nội.

3. Chênh lệch giá view sông tại Vũ Yên nên ở mức nào là hợp lý?

Dựa trên biên độ 10-30% mà thị trường các thành phố lớn đã áp dụng cho yếu tố view sông, có thể đưa ra một khung tham chiếu cho căn hộ tại dự án chung cư Vinhomes Vũ Yên. Nếu mặt bằng giá chung của dự án dao động quanh ngưỡng đã phân tích ở các bài trước, thì các căn view trực diện Bạch Đằng tại những tòa 30 tầng nhiều khả năng sẽ được định giá cao hơn 10-20% so với các căn cùng tòa nhưng hướng về phía công viên nội khu hoặc phía đường Vành đai 2. Mức chênh lệch này khó vượt ngưỡng 30% như ở Thủ Thiêm hay Thảo Điền, bởi bản thân toàn bộ dự án đã sở hữu lợi thế cảnh quan sông nước nhờ tỷ lệ cây xanh và mặt nước lớn, khiến khoảng cách giữa view "đẹp nhất" và view "còn lại" trong nội bộ dự án không quá xa như ở các đô thị mật độ cao.

Với những căn ở các tòa 8 tầng thuộc các lô đất nhỏ hơn (B6-NOXH-04 đến 08), do không có mặt tiền hướng sông trực tiếp mà chủ yếu nhìn ra công viên cây xanh nội khu, mức giá dự kiến sẽ thấp hơn so với nhóm 30 tầng ven sông - đây cũng là nhóm sản phẩm phù hợp với người mua ưu tiên chi phí hợp lý hơn là yếu tố view.

4. Có nên trả thêm tiền cho view sông trước ngày chung cư Vũ Yên mở bán?

Câu trả lời phụ thuộc vào mục đích sử dụng. Với người mua để ở lâu dài, khoản chênh lệch 10-20% cho một view sông không thể sao chép và ít có nguy cơ bị che chắn trong tương lai - nhờ cấu trúc quy hoạch nhiều cây xanh của dự án - là một khoản đầu tư hợp lý cho chất lượng sống. Còn với nhà đầu tư ngắn hạn, dữ liệu thị trường cho thấy các căn view sông thường có tốc độ tăng giá và thanh khoản tốt hơn, do nguồn cung luôn hạn chế trong khi nhu cầu sở hữu view "vĩnh cửu" gần như không đổi qua các chu kỳ thị trường.

Điều quan trọng là theo dõi sát bảng giá chính thức khi dự án The Harbor Skyline Vũ Yên bước vào giai đoạn Booking, để đối chiếu mức chênh lệch thực tế giữa các loại view với khung tham chiếu 10-20% đã phân tích ở trên - từ đó xác định đâu là mức giá hợp lý cho phần giá trị mà view sông thực sự mang lại, thay vì trả thêm chỉ vì yếu tố tâm lý "view sông là phải đắt"